地产价格的现状

　　分化而非共振下跌

　　房地产的总需求已经企稳

　　全国范围内的一手房和二手房成交合计，从21年到23年年初 ，下滑了约30%，之后已经企稳 。

　　2023年初到现在
，一二手合计的成交量基本稳定，结构有所变化。一手房的供应下降 ，成交占比从80%下降到了50%
。二手房的供应和成交都上升
，占比从20%上升到50%。但是合起来，总需求其实并没有再继续下滑 ，而是保持了稳定 。

　　这是在房价下跌
，需求被压抑的前提下实现的
。真实的需求会高于当前实际的成交水平。

　　新房供应大幅下降

　　是新房价格保持坚挺的重要原因，也是一手成交缩量的原因

　　住宅新开工面积比21年的高点下降了百分之接近80% 。

　　新房库存比高点都大幅下滑
。

　　无论全国口径的已开工未销售库存

　　还是房企层面的库存 ，比高点都有一个很大的下滑。

　　更直接的指标
，前30个城市的推盘量，下滑了百分之七八十 。

　　新房供应的确是比较小 ，还有结构性的变化
。

　　供应的结构里：高线城市的占比在提升
，低线城市的占比在下滑。好房子的比例在提升，普通的刚需和改善的比例在下滑 。

　　低供应 ，叠加结构性的提升，推动新房市场的销售均价
，过去几年其实是上涨的
。

　　二手房的需求持续上升

　　因为新房供应不足，需求转移到二手房市场。

　　二手房的成交量 ，过去3年每年都在创新高 。最近两周
，二手房的成交量比去年同期高40%以上，处于历史同期的最高水平。

　　既然需求持续新高 ，那为什么二手房价格持续下跌？

　　二手房价格下跌的核心驱动是什么？

　　是供应
，也就是二手房的挂牌量，持续上升创新高
。

　　二手房供应开始持续下降

　　但是大概从两个月以前到现在 ，发生了一个非常深刻的变化。25城的这个挂牌量又开始持续的下行
，最近在加速 。

　　我认为这个趋势是可持续的，背后是租金回报相对于相应利率的优势显现
。

　　21年以来房价跌幅巨大 ，而租金的下跌幅度其实没有那么大。25城平均的这个租售比
，从2.0%上升到了近2.4% 。

　　但是在这期间我们的各个环节的利率都大幅的下降
。

　　按揭贷款的利率可能从高位的5%以上，下滑到了3%左右。经营贷的利率只有2.2% 。

　　为什么我提经营贷？因为现在个人的中长期贷款中 ，按揭贷款过去两年都没有增量了，在下滑
。经营贷是最大的增量。所以买房的边际的融资成本已经变成经营贷 。经营贷的利率就2.2%
。银行理财的利率和存款的利率
，从前几年的3%到4%，现在下滑到了只有1%多。

　　在这样的一个环境之下 ，分两类人来来讲
，房子的价值都开始凸显 。

　　对于一个租客。

　　你用经营贷买房，资金成本是2.2% ，而房子的租金回报可能是就是2.4%
。一些二线城市或者说一线城市的老公房更高
，可能大于3%。一个租客，现在去买个房子 ，每个月的月供是小于租金的 。这种情况会激发出来一部分的刚需
。最近两个星期的二手房成交量比去年同期超过30%
，就是一个证明。

　　对于一位房东 。

　　你会发现，几年前存银行买理财 ，收益显著的高于租金回报
，高1%到2%
。但是现在就反过来了，现在房子留着去出租的话 ，我还是有2.4%的这个平均的租金回报。但是你去存银行或者买理财的话，可能就1%多 。房子的租金回报比理财或者存款高了
。在现在资产荒的背景下
，如果他没有特别好的选择，没有很高的风险偏好 ，不是一定要进股市的话
，那他留着房子出租，而不是非要卖掉 ，可能就更合适了。

　　前面几个月
，二手房市场经历了一轮挂牌的集中上升和价格杀跌 。我认为那就是最后一波杀跌，来自杠杆持仓的爆仓
。当二手房价格跌幅接近40%的时候 ，就有一批杆炒房的投机类的需求
，面临了一个爆仓出清。如果我们去看分城市的差异，能看到现在唯一一个挂牌量还在上升的主要城市是深圳 ，而深圳其实就正好就是上一轮炒房的重灾区 。这也是一个印证。

　　经过了这一轮所谓的杠杆爆仓和被迫的出售之后
，然后剩下的这些房子的持有人，基本杠杆都是比较轻的 ，财务上相对的稳健
。他就会发现房子相对理财，存款
，跌出了价值，他就没有必要再去挂牌卖房子。

　　站在此刻 ，我们看到：

　　首先是二手房的成交加速上升
，再者是二手房的挂牌持续下降 。而背后是有租金回报跟利率之间的差作为坚实的一个支撑的
。供减需增，就是拐点的明确信号。这个是我们从这个量上的一个分析 。

　　二手房价格跌幅收窄

　　另外在价格上 ，最近也已经看到了明确的信号
。

　　去年11月的时候
，是房价下跌的速度最快的时候。当时周环比的跌幅大概是0.3-0.4%左右，一个月跌1.5%左右 。最新的几周 ，跌幅在持续的收窄
。上一周全国指数的环比跌幅是0.17%
，最新的这周全国指数的环比跌幅就只有0.11%。

　　这个还是全国范围内的指数，如果去看城市 ，在上一周杭州和上海这两个城市实现了环比的转正
，就是上海和杭州二手房价已见底了 。

　　市场的反转，总是优势区域领先 ，然后从局部传导到全部
。站在此刻，我觉得有非常大的把握
，虽然全国指数还没有转正，但是拐点基本确认。很有可能我们在两个季度之内 ，能够看到全国范围内的指数企稳 。

（文章来源：半夏投资）